Neue Regeln für die Maklerprovision 

Am 23.11.2020 ist das "Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser" in Kraft getreten (Gesetzestext im Wortlaut).

Was ohnehin in den meisten Bundesländern von je her Usance war, gilt jetzt bundeseinheitlich per Gesetz und damit neu in der Umsetzung beispielsweise in Berlin und Brandenburg: Grundsätzlich soll beim Verkauf eines Einfamilienhauses (auch mit Einliegerwohnung) oder einer Eigentumswohnung aus Privateigentum an ebenfalls private Verbraucher (nicht gewerblich Handelnde) zur Selbstnutzung oder Vermietung nicht mehr der Käufer allein die Kosten der Maklerprovision tragen, wenn der Makler (auch) vom Verkäufer beauftragt wurde. 

BÖHMKE IMMOBILIEN begrüsst diese neue Regelung ausdrücklich. Schon immer, also auch zu Zeiten einer reinen Käuferprovision auf dem Berliner Immobilienmarkt, entsprach es unserem Selbstverständnis, bei einer derart finanziell bedeutsamen und inhaltlich komplexen Angelegenheit wie einem Immobilienverkauf bzw. -erwerb für beide Parteien gleichermaßen als neutral und professionell beratender Dienstleister tätig zu sein, um nur so am Ende zu besten Ergebnissen zu gelangen und allseitige Zufriedenheit zu stiften.

Wird - wie in der häufigsten Konstellation (fortan: "Standardfall") - ein Makler aufgrund von mit beiden Parteien geschlossenen Maklerverträgen sowohl für den Verkäufer und als auch für den Käufer tätig, kann er fortan eine Provision nur von beiden Parteien zu gleichen Teilen verlangen. Es gilt der Grundsatz, dass derjenige, der den Makler zeitlich als Zweiter beauftragt (i. d. R. der Käufer), nicht mehr an Provision bezahlen soll als der Erstauftraggeber (i. d. R. der Verkäufer). Ein etwaiger Provionsnachlass für die eine Partei wirkt auch für die jeweils andere. 

Wie läuft ein solcher Standardfall mit beidseitiger Beauftragung in der Praxis idealtypisch ab?

Entscheidet sich ein Eigentümer beim Verkauf aus guten Gründen für die Beauftragung eines Maklers , so wird in mittlerweile gesetzlich vorgeschriebener schriftlicher Form ein Maklervertrag geschlossen, der auch die im Erfolgsfalle vom Verkäufer zu zahlende Provision fixiert (z. B. 3 % zzgl. MwSt.).

Wird vom Makler im Rahmen der Vermarktung das Objekt z. B. auf einem Immobilienportal inseriert, so enthält das Angebot dann auch den eindeutigen Hinweis auf die vom Käufer im Ankaufsfalle (und nur in diesem Falle) paritätisch zu zahlende Provision (ebenfalls 3 % zzgl. MwSt.).

Wünscht nun ein Interessent bezüglich des gefundenen Angebots weitere Dienstleistungen des betreuenden Maklers wie zusätzliche Informationen (z. B. Exposé mit Objektadresse) und/oder einen Besichtigungstermin und fragt diese notwendigerweise schriftlich per Mail oder direkt aus dem Kontakttool des Portals an, so ist für diese eine Immobilie (und nur für diese) rein rechtlich ein Dienstleistungs- bzw. Maklervertrag zustande gekommen, der jedoch den Interessenten zu nichts verpflichtet.

Erst im tatsächlichen Ankaufsfalle sind dann mit der Beurkundung des Kaufvertrages die identischen Provisionsanteile für den Verkäufer und Käufer sofort verdient und fällig.

Im Übrigen besteht bis heute die verbreitete Fehlannahme, dass der Käufer seinen Anteil im Standardfall mit Provisionsteilung erst nach Nachweis der entsprechenden Provisionszahlung durch den Verkäufer zu leisten hat und bis dahin ein Zurückbehaltungsrecht besitzt. Angemerkt sei, dass eine solche Zahlungsvoraussetung für den Käufer im Standardfall nicht, aber in einer anderen selteneren Konstellation besteht, auf die im Folgenden kurz eingegangen werden soll:

Dieser seltenere Fall tritt ein, wenn nur eine Partei (i. d. R. der Verkäufer) mit dem Makler einen Vertrag schließt und sich in diesem allein zur vollen Provisionsübernahme (z. B. 6 % zzgl. MwSt.) verpflichet. Der Makler ist somit alleiniger Interessenvertreter des Verkäufers. Da aber auch der Käufer einen Vorteil von der Vermittlungsleistung des Maklers hat, kann (!) er sich mit einer so genannten Überwälzungsvereinbarung freiwillig verpflichten, einen Teil der Provision zu übernehmen. Als Beispiel aus der Praxis sei der Fall genannt, bei dem der Verkäufer im Rahmen eines qualifizierten Alleinauftrags einen eigenen Kaufinteressenten an den Makler verweist. 

Die Höhe des übernommenen Anteils ist dann gesetzlich auf maximal 50 Prozent begrenzt. Hier greift das neue Merkmal des Zahlungsnachweises. Erst wenn der Verkäufer oder Makler nachweist, dass der Verkäuferanteil der Provision tatsächlich gezahlt wurde, wird der Provisionsanteil des Käufers zur Zahlung fällig. Ein etwaiger Provisionsnachlass für den Käufer wirkt sich - anders als im Standardfall - nicht auf die Provisionshöhe des Verkäufers aus. 

Es gibt aber auch Fälle, in denen nur eine Partei die volle Provision des Maklers trägt. Eine Verpflichtung zur Provisionsteilung gibt es vom Gesetz her nämlich nicht per se. 

So können Verkäufer und Makler eine reine so genannte Innenprovision vereinbaren. Für seine alleinige Interessenvertretung bei der Vermarktung bezahlt der Eigentümer im Erfolgsfalle die gesamte Provision (z. B. 6 % zzgl. MwSt.). 

Auch eine komplette so genannte Außenprovision ist dann denkbar, wenn der Käufer dem Makler einen provisionspflichtigen Suchauftrag (z. B. 6 % zzgl. MwSt.) erteilt und der Makler zum Zeitpunkt der Beauftragung das spätere Kaufobjekt noch nicht akquiriert bzw. an der Hand hatte.

Unabhängig davon, welches Vertrags- bzw. Provisionsmodell zum Tragen kommt. Eine Maklerprovision wird immer nur dann fällig, wenn es zum Abschluss eines Kaufvertrages kommt. 

Welches Modell das Beste ist, entscheidet der konkrete Einzelfall. BÖHMKE IMMOBILIEN geht davon aus, dass die Variante der Doppeltätigkeit des Maklers für Verkäufer und Käufer am häufigsten gewählt wird, da sie sich in den meisten Bundesländern bereits seit Langem bewährt hat. Diese Regelung erachten wir nicht nur als fair. Sie entspricht aus unserer Sicht auch am weitesten der Realität, wie Käufer und Verkäufer vom Makler zusammengebracht werden. Schließlich profitieren regelmäßig beide Parteien gleichermaßen von der Leistung des Maklers im Rahmen seiner neutralen und professionellen Beratung.